Défiscaliser votre bien immobilier à 85% : la Loi « Cosse ancien » autrefois « Borloo ancien »
Payez moins d’impôt : le leitmotiv des français !
La fiscalité pèse lourd sur les investissements d’actifs immobiliers, particulièrement pour les investissements locatifs et de ce fait, ils deviennent moins rentables. Payez moins d’impôt, c’est possible ! Il faut choisir un dispositif fiscal adapté et pourquoi pas le « Cosse Ancien » anciennement « Borloo Ancien ».
Depuis le 1er février 2017, dans le cadre d’une campagne pour lutter contre la crise du logement en zone Urbaine, le gouvernement a adopté une loi pour offrir aux propriétaires d’appartements, un abattement fiscal pouvant atteindre jusqu’à 85 % selon la localisation du logement et le choix du loyer.
Pour en bénéficier, les bailleurs devront respecter les plafonnements de ressource des locataires et des loyers. L’objectif principal est de proposer des biens immobiliers à usage d’habitation aux loyers abordables et dans un bon état de salubrité pour les ménages les plus modestes. Propriétaires et locataires ont autant à gagner l’un que l’autre !
Lors de la déclaration de vos revenus fonciers, vous pourrez profiter d’un abattement spécifique aux loyers perçus, cet abattement s’ajoutera aux autres frais tels que les travaux, taxe foncière, charges de copropriété…. L’ensemble de ces abattements contribueront à baisser de façon importante votre revenu imputable, voire de créer du déficit foncier, c’est-à-dire l’exonération de l’impôt foncier. Finalement, cela peut également entraîner une baisse de votre impôt sur le revenu car si vous n’imputez pas de revenus fonciers dans votre déclaration alors vous ne justifierez pas d’une augmentation de vos revenus et donc vous paierez moins que prévu initialement.
En premier lieu, si vous souhaitez profiter cet avantage fiscal, il faudra signer une convention avec l’ANAH (Agence National de l’Habitat), vous resterez libre de votre choix de locataire.
Quels sont les logements concernés par la loi Cosse ? Pour quel usage et dans quelles conditions ?
Qu’il soit neuf ou ancien, que se soit une maison ou un appartement, tant que celui-ci est situé en zone urbaine, en bon état de réparation et d’entretien, décent et respectant certaines normes de confort d’habitabilité, tout logements est éligible au dispositif « Cosse Ancien ».
A noter que concernant les logements neuf, un dispositif tel que le Pinel sera plus adapté !
L’appartement ou la maison doit être loué au titre d’une résidence principale pour le locataire, bailleur et locataire devront conclure un bail « vide » ou dit « nu » pour une durée minimal de 6 ans ou 8 ans si les travaux sont subventionnés par l’ANAH.
Par ailleurs, le dispositif « Cosse Ancien » ne sera pas valable si le logement est loué à un membre du foyer fiscal, ascendant ou descendant du propriétaire et dans un cas où le bien immobilier est détenu par une SCI, il ne pourra pas être loué aux associées et membres du foyer fiscal, ascendant et descendant des associés.
Abattement fiscal selon la localisation et la connotation social du logement
| Abattement fiscal en fonction de la localisation et connotation sociale du logement | |||
|---|---|---|---|
| Zone A bis – A – B1 | Zone B2 | Zone C | |
| Loyer intermédiaire | 30% | 15% | Non applicable |
| Loyer social | 70% | 50% | Non applicable |
| Loyer très social | 70% | 50% | Non applicable |
| Intermédiation locative* | 85% | 85% | 85% |
Listes des communes concernées en fonction des zones définies par l’arrêté du 30 septembre 2014
A quoi s’engage le propriétaire pour bénéficier de cet avantage fiscal ?
Le propriétaire doit respecter deux critères fondamentaux à la validation du dispositif
Le plafonnement des loyers
| Plafonnement des loyers par zone | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C | |
| Plafond intermédiaire | 16.83€/m² | 12.5€/m² | 10.07€/m² | 8.75€/m² | 8.75€/m² |
| Social | 11.77€/m² | 9.06€/m² | 7.80€/m² | 7.49€/m² | 6.95€/m² |
| Très social | 9.16€/m² | 7.05€/m² | 6.07€/m² | 5.82€/m² | 5.4€/m² |
Le plafonnement des ressources des locataires
En conclusion, vous admettrez que ce dispositif « Cosse Ancien » est plutôt attractif bien qu’il s’adresse finalement à des profils qui ont des capitaux disponibles et qui paye beaucoup d’impôt.
Mais est ce bien le dispositif adapté à votre situation patrimonial ? N’hésitez pas à rentrer en contact avec notre équipe pour établir une stratégie fiscale qui vous permettra d’optimiser vos investissements locatifs.
