Investissement locatif

Investissement locatif immobilier

Placer son argent via une acquisition immobilière à but d’investissement locatif permet de faire vivre son argent et d’obtenir une rentabilité plus importante qu’en le laissant sur un compte en banque. De plus si vous avez la possibilité d’investir sans que cela ne nuise à votre situation financière, cela vous permettra d’avoir une rente mensuelle, de créer et d’accroître votre patrimoine. Le marché immobilier français comprenant des secteurs relativement sûrs pour ce type de projet, une acquisition réalisée avec réflexion peut engendrer de vrais revenus avec une prise de risque peu élevée.

Choisir un secteur attractif : Métropole, ville étudiante, une région dynamique

Un investissement locatif, comme son nom l’indique, a besoin d’un locataire. Ainsi afin de rentabiliser votre investissement il faut que votre bien soit constamment loué et que la problématique de trouver un locataire ne soit pas si complexe à résoudre. Les villes les plus sûres à ce niveau sont souvent les grandes métropoles, Paris, Lyon, Marseille, Lille, Bordeaux, mais aussi les villes avec la présence d’un grand nombre d’étudiants comme Aix-en-Provence, Rennes ou encore Toulouse.
Accueillant constamment de nouvelles personnes, ces régions permettent de trouver un locataire en très peu de temps, et du fait d’une demande plus importante que l’offre, de pouvoir fixer un loyer plus important que dans des zones peu prisées.
Chaque mois sans locataire étant une perte directe d’argent, soit potentielle, soit par un non recouvrement des mensualités de votre crédit, s’assurer de pouvoir remplacer un locataire rapidement est un point déterminant dans votre achat de bien immobilier.

Maîtriser le coût total de l’achat d’un appartement : Prix net vendeur, honoraires d’agences, frais de notaire, travaux

Sachez qu’en parcourant les annonces sur les sites particuliers ou spécialisés, le prix indiqué dans l’annonce ne sera pas votre seule dépense. Afin de pouvoir calculer votre rendement potentiel, il vous faudra pouvoir estimer le coût total d’acquisition et les frais réguliers qui en découleront.

Prix net vendeur d’un bien immobilier

Le prix net vendeur est le prix auquel vous achèterez votre appartement auprès du vendeur, hors éventuels frais d’agence. C’est sur ce prix que se calculeront lesdits frais de notaire et sur ce montant que sera calculé votre plus-value si vous êtes amené à revendre votre bien et que vous n’en êtes pas exonéré.

Frais d’agence

Les frais d’agence sont généralement à la charge de l’acquéreur. Lorsque le prix est indiqué FAI (exemple 255 000€ FAI), cela signifie que les Frais d’Agence sont Inclus. Ces frais d’agence sont dû à la prestation de service qu’offre l’agence (Création d’un dossier complet, prise d’informations au sujet du bien et de la copropriété, récupération des documents nécessaires à la commercialisation, négociation, rédaction de la promesse et mise en relation des notaires) et oscillent généralement entre 5% et 7.5% hors taxes. Ces frais sont payables comptant le jour de la signature d’acte authentique.

Frais de Notaire

Appelé communément frais de notaire, le montant versé au notaire dépend du prix net vendeur du bien immobilier et représente entre 7% et 9% de ce montant. Afin d’alléger cette dépense pour l’acheteur, le vendeur peut déclarer le mobilier restant dans l’appartement afin d’en déduire la valeur. Plus de précision sur les frais de notaire.
Exemple : Sur une base de 8% de frais de notaire, le montant dû pour une acquisition à 200 000€ hors frais d’agence comprenant 12 000€ de mobilier sera de 15 040€ contre 16 000€ si le bien est vendu 200 000€ sans mobilier.

Travaux privatifs

Il est communément admis que la plupart des investisseurs recherchent à acquérir un bien avec des travaux. Cette variable permet en effet souvent d’acheter à un prix plus bas que le prix du marché et d’augmenter sa rentabilité. D’autre part le montant des travaux permet un abattement fiscal et de créer du déficit foncier, ce qui peut s’avérer très utile.
De plus acheter un appartement à rénover permet souvent de revaloriser son bien et d’espérer une revente à un prix plus important que le prix d’acquisition + montant des travaux.
Des travaux dans un appartement pouvant s’avérer très onéreux il est préférable soit d’avoir une certaine maîtrise du coût de chaque opération, soit de venir visiter l’appartement directement avec un entrepreneur dans le but d’obtenir un devis précis.
Généralement une rénovation complète, comprenant électricité, plomberie, sol, peinture, dépose ou ajout de cloison et nouvelles menuiseries, représente environ 1 000 € à 1 200 €/m².

Travaux de copropriété

Les travaux de copropriété peuvent représenter un coût important dans une acquisition immobilière. Si les travaux votés avant la signature de la promesse de vente sont à la charge du vendeur, une fois la promesse de vente signée c’est l’acquéreur qui prend en charge les travaux de copropriété qui pourraient être votés (sous réserve que le pouvoir lui soit bien transmis.
Ainsi si dans l’ordre du jour de la prochaine AG il est mis en évidence le vote d’un ravalement de façade et que cette AG se tient après que vous ayez signé une promesse de vente, ces travaux seront à votre charge et il faudra ainsi les intégrer au coût total de l’opération pour calculer votre rentabilité et maîtriser vos dépenses pour ce bien.

Calculer la rentabilité de son investissement locatif

Une fois que vous avez plus ou moins calculé le coût total de l’opération vous pouvez calculer votre rentabilité. Pour cela, une dernière variable que nous n’avons pas évoqué et qui est la plus importante entre en jeu, le loyer que vous percevrez.
Afin d’avoir une estimation précise du montant du loyer de votre bien, vous pouvez soit demander à l’agence qui se charge de la commercialisation du bien, soit vous renseigner directement via les sites d’annonces de location en jugeant le prix du marché locatif.

Attention : Certaines zones comme Paris sont depuis le mois d’Août 2015 régi par la loi ALUR qui plafonne les loyers maximum.

Le calcul de rentabilité est ensuite simple :
(Rentrée annuels-charges-taxes foncière) / Coût total de l’opération X 100.

Exemple pour une acquisition à 300 000€ tout compris avec loyer de 800€ CC et taxe foncière de 500€ :
(800X12-500)/300 000 X 100 = 3%