Gestion locative

Gestion locative immobilier

La gestion locative de vos actifs immobiliers

Vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs actifs immobiliers (logements, locaux commerciaux, parkings, caves …) et vos principaux objectifs sont de maintenir un rendement, tenir votre bien immobilier dans un bon état et éviter toutes complications administratives. Pour cela vous devez vous montrer exigeant et rigoureux pour veiller à la « bonne santé » de votre investissement. Deux options s’offrent à vous, une gestion locative personnelle et artisanale ou bien la délégation de cette tâche à un professionnel spécialisé. Mais tout d’abord, faisons un rappel de l’ensemble des tâches liées à la gestion d’un actif immobilier.

Commercialisation de votre appartement, local commercial, parking…

  • Proposer un appartement en bon état d’usage
  • Prospecter les candidats locataires
  • Organisation des visites
  • Sélection du locataire
  • Rédaction du contrat de location et réalisation de l’état des lieux d’entrée
Gestion locative courante

  • Percevoir le loyer et charges de copropriété
  • Editer une quittance de loyer
  • Faire intervenir un artisan lors d’éventuelles réparations
Gestion Juridique et administrative

  • En cas de sinistre, prendre contact avec l’assurance
  • Organiser le rendez vous avec l’expert
  • Gérer toutes les correspondances liées au sinistre (assurance, syndic, locataire)
  • Gérer les impayés
  • Remplir votre déclaration fiscale
  • Assister aux assemblées générales

L’ensemble de ces tâches citées ci-dessus représentent tout le travail à effectuer lorsque vous détenez des actifs immobiliers à but d’investissement locatif et il ne faut pas s’improviser gestionnaire car le risque serait de perdre de l’argent.

Les différents profils d’investisseurs

Pour déterminer votre besoin quant à l’appel d’un professionnel vous devrez faire parti d’un de ces trois profils cités ci-dessous

  • Vous détenez un portefeuille de biens immobiliers très important
  • Votre activité professionnelle ne vous permet pas de dégager suffisamment de temps
  • Votre lieu de résidence se trouve trop loin de vos biens immobiliers.

Gestion locative « artisanale » ou mandater un professionnel ?

Il est fortement déconseillé de s’improviser gestionnaire de patrimoine immobilier. Si vous avez eu la chance de bénéficier d’une formation « maison » ou d’une formation professionnelle vous pourrez exécuter ce travail. Dans le cas contraire, il sera recommandé de faire appel à un cabinet de gestion spécialisé dans le but de vous garantir de la tranquillité.

Ci-après un tableau récapitulatif des avantages et inconvénients d’une gestion par soi-même ou gestion déléguée :
TABLEAU

Avantages et inconvénients en fonction du type de gestion
  Gestion par soi même Gestion déléguée
Avantages
  • Gratuit
  • Relation directe
  • Economies des frais occasionnels (recherche d’un locataire, rédaction d’acte, déclarations fiscales, réalisation de travaux)
  • Gestion courante (versement des loyers et charges, quittances et rapports réguliers)
  • Pas de déplacement pour les problèmes techniques
  • Aspects juridiques et financiers (bail, congé, EDL, assurance, impôts)
Inconvénients Du temps à investir (paiement des loyers à l’heure, révision loyer, régularisation des charges, en cas de réparation urgente entrer en relation avec un artisan, déclaration fiscale et vacance locative)

  • A l’entrée dans les lieux (la fixation du loyer, le choix du contrat, la durée du contrat, l’état du logement, etc.)
  • En cours de bail (les travaux et réparations, révision de loyer, récupération des charges, etc.)
  • A la sortie du locataire (le congé, état des lieux, restitution du dépôt de garantie, etc.).
  • Coût de la gestion courante
  • Frais supplémentaires pour les travaux et actes
  • Rendement diminué

Soyons plus précis …

Combien facture un cabinet de gestion ?

En  premier lieu, comme dans toutes démarches liées au besoin d’un professionnel, il faut « challenger » les prestataires, c’est-à-dire les mettre en concurrence, effectuer plusieurs devis. Le montant de cette prestation représente un pourcentage hors taxe du montant total encaissé mensuellement, par définition, de la somme des loyers, des charges, diverses taxes et autres frais éventuels. A savoir, lorsque vous mandatez un cabinet de gestion, celui-ci dispose d’un compte séquestre sur lequel il encaissera l’ensemble des sommes dues par le locataire et vous reversera cet argent une fois les vérifications effectuées.

Ces honoraires peuvent être négociées selon la « qualité » de votre portefeuille immobilier car il est évident que plus il y a de lots à gérer, plus le prix sera attractif. A contrario, si le portefeuille n’est pas très important mais qu’il représente un volume financier conséquent vous pourrez également demander un effort commercial.

La valeur de ces prestations peut également varier en fonction du contenu du mandat, c’est-à-dire, des différentes tâches pour lesquelles le gestionnaire doit s’acquitter. S’il se cantonne à une gestion courante, le prix sera moins élevé que pour une gestion courante + administrative.

Plus généralement, le pourcentage appliqué est de l’ordre de 5 HT à 7% HT du montant des encaissements hors commercialisation du bien immobilier.