Acheter un bien immobilier dans un programme neuf : Avantages et inconvénients

En 2018, environ 25% des acquéreurs souhaitaient acheter un bien immobilier à l’aide d’un programme neuf, et bien que le volume de vente dans le neuf reste important en France, il a tendance à diminuer avec le temps, souffrant d’une offre de plus en plus rare et du peu de terrain constructibles existant à proximité des zones convoitées.
A la fois prisée et crainte, l’acquisition dans le neuf possède selon nous plus d’avantages que d’inconvénients, que ce soit fiscalement dans le but d’un investissement locatif, ou financièrement dans le cadre d’une résidence principale.

Les avantages à acheter un appartement neuf

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1. Dernières normes technologiques et environnementales :

  • En achetant un bien immobilier neuf vous jouissez des dernières normes technologiques et environnementales. La législation étant en constante évolution les promoteurs et l’architecte doivent se plier aux dernières exigences en terme d’isolation thermique, phonique, de ventilation.

2. Economies d’énergie et donc financières :

Bien que respecter les dernières normes a un prix cela entraîne des économies certaines notamment en terme énergétique avec une consommation amoindri qui se ressentira sur votre facture !

3. Réduction de frais de notaire :

Dans le neuf les frais de notaires sont réduits. Généralement compris entre 7% et 8% dans l’ancien, ils sont de 2.5-3% dans le neuf. La raison est que le prix de vente inclut de la TVA, reversé directement par le promoteur à l’état, et ainsi la part lui revenant dans lesdits frais de notaire n’est pas demandé à l’acheteur.

4. Pas de travaux de copropriété :

L’un des avantages les plus connus et faisant l’unanimité est bien évidemment l’absence de travaux de copropriété à prévoir à court et moyen terme, et donc de dépenses supplémentaires. Au vu du prix de la réfection d’une toiture ou encore d’un ravalement, ces économies sont à prendre en compte lorsque l’on compare l’acquisition d’un appartement dans l’ancien et dans le neuf.

5. Faibles charges :

Les dépenses courantes de la copropriété sont aussi plus faibles dans le neuf. En effet les promoteurs font aujourd’hui en sorte d’optimiser les surfaces et de choisir des matériaux avec un coût d’entretien relativement faible et plus aisé. En revanche, il va de soit que ces charges seront plus élevées dans une résidence neuve avec gardiennage, ascenseur, espace vert ou encore piscine, que dans un immeuble ancien n’offrant aucune prestation de ce type.

6. Protection juridique :

Le constructeur est engagée sur trois garanties lorsque qu’il fait sortir de terre un programme neuf.

  • La garantie décennale : Cette garantie impose au constructeur d’intervenir pendant 10 ans sur tous les dommages survenus après la réception du chantier et qui compromettrait la solidité de l’immeuble ou sa destination.
  • La garantie biennale : Cette garantie couvre pendant 2 ans toute défaillance d’équipement n’ayant pas d’impact sur la structure de l’immeuble. Par exemple, robinetterie, radiateurs, portes etc…
  • La garantie de parfait achèvement : Cette garantie couvre l’ensemble des désordres ou/et malfaçon qui auraient été constatés lors de la réception du chantier ou dans l’année qui suit sa réception.

7. Exonération partielle de taxe foncière :

Valable seulement pour certaines communes, cette loi étant générale mais son application varie en fonction de chaque commune. Cette exonération de taxe foncière doit donc être directement demandé à la commune, et permet d’en bénéficier pendant les deux premières années suivant la réception du chantier.

8. Aide financière, le prêt à taux zéro :

Bénéficiant au primo-accédant, les aides de financement permettent à un acheteur de financer une partie de son bien immobilier avec des emprunts plus intéressants que dans l’ancien. Le prêt à taux zéro (PTZ) est le plus connu et le plus utilisé, celui-ci permettant aux primo-accédants dont l’acquisition a pour but l’utilisation du bien en résidence principale de bénéficier d’un financement à taux zéro pour 40% du montant de la valeur du bien.

9. Défiscaliser avec la loi PINEL :

La plupart des programmes neufs permettent de bénéficier de la Loi Pinel. Cette Loi, qui s’adresse aux investisseurs qui souhaiteraient acquérir un bien dans un projet d’investissement locatif permet de défiscaliser en obtenant une réduction d’impôt sur le revenu jusqu’à 12 ans. Pour plus de détail sur un achat Pinel vous pouvez consulter l’article suivant : Défiscaliser grâce à la loi Pinel – Pourquoi acheter un logement neuf ?

Les inconvénients à acheter un bien immobilier neuf

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Plan de masse d’une résidence en construction par un promoteur

1. Prix d’acquisition :

Si un bien immobilier neuf bénéficie des dernières normes et de nombreuses garanties, cela a forcément un coût et il se répercute sur le prix du bien. Il est généralement 10% à 15% au dessus du prix de marché en comparaison avec une acquisition dans l’ancien. A vous ensuite de faire votre calcul en posant sur le papier les avantages que vous offre un achat dans le neuf par rapport à son prix et d’estimer ce qui est le plus rentable, financièrement mais aussi en terme de confort.

2. Payer un bien dont on ne peut avoir la jouissance immédiate :

La majorité des biens neufs sont vendus en V.E.F.A, soit, Vente en Etat futur d’achèvement. Ce qui veut dire que vous aller payer la quasi-totalité du bien avant que celui-ci soit achevé, selon le plan suivant :

  • 5% du montant à la signature du compromis de vente
  • 30 % du montant à l’achèvement des fondations
  • 35% du montant à la pose de la toiture
  • 25% à l’achèvement des travaux
  • 5% à la réception de votre bien et lors de sa mise à disposition

La plupart des banques permettent ainsi de négocier un remboursement à compter de la jouissance de votre acquisition. Cependant, si cela n’est pas le cas, vous risquez de vous retrouver à rembourser un prêt d’un bien dont vous ne jouirez pas et ainsi avoir des dépenses supplémentaires, soit en cumulant un remboursement d’emprunt et la location de votre résidence principale, soit en payant des mensualités sur un logement que vous ne pouvez pas loué.

3. Difficulté de se projeter :

Bien que de nombreuses personnes pensent qu’elles ont la faculté de se projeter, il est plus complexe qu’on ne le croit de percevoir un appartement ou une résidence sur un terrain vierge et d’en mesurer tout le potentiel. Heureusement pour vous aider les promoteurs fournissent pour programme neuf des plans très détaillés de la résidence et des lots ainsi que des fiches descriptives très complètes.

L’équipe Rivoli Immobilier a développé de nombreux partenariats avec les plus grands promoteurs français. Si vous souhaitez obtenir plus de renseignements sur une potentielle acquisition dans un logement neuf, que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif vous pouvez nous contacter via notre formulaire de contact ou nous rencontrer directement dans nos agences à Paris 1er ou à Saint-Mandrier dans le Var.

Nous pourrons vous proposer en exclusivité les futurs programmes neufs dans toute la France ainsi que tous les documents vous permettant de vous projeter au maximum en fonction de votre projet tout en vous apportant notre expertise.